連休で株はお休みでもあり、久しぶりに不動産のことを書いてみよう。
「住まいサーフィン」というのがある。会員数18万人突破!とある。ここでマンション名を登録すると、「みんなの評価」というのが分かる。
私は、この「みんなの評価」的なものを非常に疑っている。というより、益よりむしろ害の方が大きいのではとさえ思っている。
その当否あとりあえずさておき、なぜこういうのが隆盛を極めているのか、お考えになったことがあるだろうか。

私は、これは安上がり、コストがほとんどかからないからと見ている。いわゆる識者に聞いて回答を得てということをするなら、かなりの時間とある程度のお金がかかるだろう。そもそも識者を見つけるのも至難の業だ。
対して「みんな」にやらせればただ同然で簡単に「評価」が出て来る。しかし「みんなの株式」を見れば分かるが、こんなのを当てにしたり信頼しているのは、よほど何も知らない人だけだろう。日経新聞に、毎年、恒例のように載る、学生に人気の企業ランキングというのも、恐ろしい。入社経験のない学生に聞くのが間違っているだろう。ただ聞いているだけなのかもしれないが、あれを見て人気企業が、待遇、働きやすさ、社会的評価等で高評価の企業と思うなら、とんでもない間違いだろう。お菓子メーカー等、子供気分の抜けきらない学生が親しみを感じる企業が、上位に大量にあるのに、私なぞは驚かされる。

さて「住まいサーフィン」である。
ここでは50件までマンションを登録できる。私は35物件(2004年~20017年完成)登録している。私は不動産、特にタワーマンションが、ある意味、趣味で、新規に良さそうな物件が発売されると、その価格が割高か割安かをすぐ分析する癖がついている。ただ、近年は販売価格をなかなか公表しない不動産会社が多く、困ったものである。日本人の隠ぺい体質、ここに極まれりの感がある。その極致が住友不動産であろう。
この登録物件には、「みんなの評価」というのが付けられている。これを見ていて、やっぱりなあと思ったわけである。つまり、この評価と、その後の結果(売り出し価格と現在の価格との比較)
がどうかを見てそう思ったわけである。

みんなの評価の高かったマンション=上位5物件名と評価、値上がり率
①虎ノ門タワーズレジデンス 90.7点 39.7%
②パークコート赤坂ザタワー 89.2点 19.7%
③マスタービューレジデンス 88.6点  2.9%
④プラウドタワー二子玉川  86.0点  34.2%
⑤ライオンズタワー月島   84.6点  49.9%

みんなの評価の低かったマンション=下位5物件名と評価、値上がり率
①二子玉川ライズ        68.3点  36.0%
②芝浦アイランドケープタワー 71.1点  46.6%
③キャピタルマークタワー    71.4点  49.0%
④ザ・コスギタワー        71.7点  44.0%
⑤ブリリアマーレ有明       72.0点  5.2%

中には、私はパンフレット等でしか知らない物件もあるが、多くは実際にも見て知っているわけだが、この評価には、正直唖然とした以上に笑ってしまった。
なぜなら評価の高かった物件は、発売価格(新規分譲時の価格)に比べた現在の価格が、同時期に分譲された大規模タワーマンションに比べ、ほとんどが大きく見劣りする。一方、評価の低かった物件には、逆に発売価格に比べた現在の価格が、他を圧して大きく上げているものがあるからである。

まず評価上位から見てみよう。
①の虎ノ門タワーズレジデンスというのは、端正なフォルムの素晴らしいマンションだったが、何せ価格が高かった。間もなく発売となった赤坂タワーレジデンスに比べ4割前後坪単価は高かったと思うが、現在の価格はむしろ赤坂タワーレジデンスの方が高い。
③のマスタービューレジデンスは、ユーザー評価で100点を付けた人がいたくらい、評価の高かったマンションである。しかし、この物件は池尻大橋から徒歩7分という、都心の駅近物件に比べかなり交通的に劣る物件だったにも関わらず、確か坪単価は、都心の赤坂タワーレジデンス(ほぼ同時期の分譲)並みだった。もともと割高だったところに既存不適格という問題も発生、時価は発売時の価格とほとんど同じである(当時分譲の物件は大半が3割から7割程度上昇している)。

どうして、こうした結果になったかというと、この2物件は、贅の限りを尽くした豪華マンションだったため、その絢爛さに圧倒された人が高評価を与えたのだろう。しかし、マンションの価格は大半が立地で決まる。マスタービューの立地は、ある意味、論外だった。虎の門は、すっきりした街並みではあるが、あまりに取り澄ましたところが受けなかったように思われる。赤坂、月島、人形町など、多少の猥雑さ、庶民性といったものが好まれるような面もあるのである。ただ虎ノ門再開発で虎ノ門タワズーレジデンスも復活の兆しがあるようだ。
④のプラウドタワー二子玉川は好立地の人気マンションだが、売り出し当時、その値段の高さが評判になったくらいで、その分、その後の値上がり率は今一つである(それでもかなり大きいのは2005年12月完成と時期が良かったことが大きい)。

次に評価下位について。
①の二子玉川ライズの不人気には驚かされる。この物件は「マンションコミュニティ」でも、当時バッシングにあっていた。発売時がマンション不況で、当時、かなり売れ行き的には人気で、マスコミにもたびたび取り上げられたこともあり、逆にやっかみも手伝って、そういうことになったのかもしれない。発売時の坪単価は、すでに中古になって売り物件が出ていたプラウドタワー二子玉川よりやや安かったが、時価の坪単価は二子玉川ライズが数%上回る。詳しいことは省くが二子玉川ライズは、発売が2009年(多少怪しい)、完成が2010年5月で、この時期の物件としてはトップクラスの値上がり率になったのでる。
②~⑤の物件も⑤を除き、(分譲時期のためもあるが)発売時に比べ時価は大幅に値上がりしている。

以上の物件以外でも、THE TOKYO TOWERSは評価が77.1点だが、時価は発売時の50.9%高という。この物件も坪単価の安さに驚いた記憶があるが「住まいサーフィン」の「コストパフォーマンス」評価は決して高くない。

結局、こうした「みんな」の評価は、まったく当てにならないどころか、むしろ正反対のことも多いという、なんともはやの結果である。
マンションの専門家というか、そういうたぐいの方が存在する。しかし、そういう方たちの評価も当てにならない。
ブリリアタワーズ目黒という大規模物件がある。目黒駅前という稀有な好立地に立つわけだが、専門家も素人(「マンションコミュニティ」のコメント等)も超割高の大合唱だった。しかし940戸の大規模物件にも関わらず、ほとんど一瞬に完売となった(2015年7月~8月)。

考えてみれば、株でも同じだが、悪く言って自分は安く買おうという、いやな人もいるわけで、そういうことも影響しているのかもしれない。しかし、専門家まで、ブリリアタワーズ目黒割高説がほとんどだったのだから、困ったものである。

いずれにせよ、皆さんがマンションを買おうという場合、立地が9割がた、価値を決めるということを、しっかり頭に入れておくことが重要である。それも人口減の中、少し前の好立地が今や好立地でなくなっているケースが多々あることに留意しよう。40年前くらいは、山手線の内側になど売り物件はほとんどなかった。だから大泉学園や成増、調布、登戸といった都心を離れた郊外でも好立地と言えた。しかし、今や事態は急変、人も羨むような、ちょっと手が出ないようなところを選ばないと、先行き危ない(下落リスク大)と覚悟すべきだ。
青山、麻布、赤坂(3A)のほか、品川、目黒、渋谷・恵比寿、高輪・白金、番町・麹町あたりが文句のない一等地だろうが、そこまでは無理でも、せめてそれに準ずる(日本橋、大崎、上野、三軒茶屋、下北沢等)所を狙いたい。

知らず知らずのうちに投資物件的な選択の話になってしまった。
投資を考えている方は、これでいい。
自分の家を考えている方は、まったく無縁の話かというと、そうではない。先が見えない、恐ろしい現代日本に住んでいる以上、住宅の選択が一生を大きく左右しかねない以上、いかに好立地の物件を選ぶかは、非常に重要で、上記の話は大いに役立つはずである。
予算の範囲内でという制約はあるにせよ、その中で、精いっぱい頑張ることが重要なのである。つまりせめて3Lは、とか贅沢は言わず、専有面積はある程度狭めてもいい立地の物件にすべしということである。予算内では好立地の物件が無理な場合は、中古物件も検討してみよう。

3月20日 21時26分記

追記=上記の文章(一般論を書いたと理解されたい)を読まれて、早速マンションを買おうというような方がいらっしゃると、やや困るので一言。
現在、都心一等地やそれに準ずる立地のマンションは、価格がやや弱含み傾向にある。ほぼ株価に連動していると言っても大過はないだろう。そして今後の見通しも暗いとは言えないまでも明るくはない。株価がかなり上昇するようなら、今の緩やかな下落に歯止めがかかり、多少は反転上昇するか、といったところだろう。
よって、今は買い時期とは言いにくい。よほど、好立地で割安な物件以外は、軽軽に手を出す時期ではないだろう。
ただ、マイナス金利政策で、お金を銀行等に預けてもほとんどお金を生まない時代である。中古の好立地物件で利回り(管理費・修繕積立金は家賃から引いて計算)が6%以上というようなものは、資金の運用にお困りの方なら買う価値が十分あろう。 (3.21日 13時36分記)









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