巴コーポレーション(推)については、現在なお調査中なのだが、お問い合わせもいただいているので、途中経過だが、ごく簡単に今書けることだけを書いておこう。

同社株は1986年6月から急騰、500円前後だった株価は7.24日には2420円まで急騰、最終的には1987年に2850円まであった(『僕たちはこれで株のプロになった』P171~P177参照)。
このときの材料は同社が現豊洲駅前に所有する工場敷地4万6238㎡の含みだった。これが今どうなっているか。

地図を見ればわかるが駅よりがスーパービバホーム、その北東側がシティタワー豊洲(住友不動産分譲のタワーマンション。48階建て、総戸数1063戸)である。
シティタワー豊洲の敷地面積は1万3827㎡だ。単純に考えれば4万6238㎡-1万3827㎡=3万2411㎡がスーパービバホームの敷地ということになる。ただ私が地図でラフに計算したところ、もう少し狭いようだ。再開発に伴って道路として供出といったことがあるから、そうしたことで目減りしたのではと推測する。
さてここからが重要なことである。このビバホームの使っている土地の保有者がだれかである。
これについて、今日会社に電話、巴コーポが保有、定借(定期借地権)で貸していることがはっきりした。

あのウォーターフロントで株式市場が沸いていたころ(1980年代後半)の豊洲などの土地持ち企業の多くは大半の土地を売却、借金返済等に充てた(IHI、三菱製鋼、日新製糖等)。
ところが巴は3分の2くらいは残し賃貸にしたわけだ。さらに驚くのは、周りは40階以上の超高層タワーマンションなのに、2階建てである。金持ち喧嘩せずというか土地持ちがっつかずというか・・・

さてこの豊洲駅前の土地、ややシビアにみて2.8万㎡の価値である。48階建てくらいのタワーマンションが建てられる容積率のところなのだから、地価は1㎡300万円などでは到底済まないだろう。そうすると1株含みは?!
もちろん、本筋は勝どきの保有土地である。

というわけで、時価の448円、時価総額183億円というのはせいぜい豊洲0.5万㎡分くらいの評価にすぎないということである。

近日中に勝どきの再開発のことも含め、同社の土地含み、正当に評価した時の価値について詳しく書く予定である。
時価近辺プラスアルファ程度なら、なお仕込んでいいだろう。

注=地価は地方はもちろん、東京や神奈川などでも、一等地以外は近年、ほとんど値上がりしていない。しかし赤坂、麻布、月島、勝どき、豊洲、晴海といった所は、大きく値上がりしている。

3月16日 20時00分記
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