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第1講で、サラリーマンは早く家を買うべし、という話をした。

第2講では、それでは買う家は、新築がいいか中古がいいか、はたまたマンションがいいか一戸建てがいいかについて、考えてみよう。

これは個人個人好みがあるわけだが、ここで考察するのは、あくまで資産価値という観点からである。

A 新築と中古の比較
新築の場合、経年劣化、つまり古くなることにより年々資産価値がダウンするという大きな問題がある。

1戸建ての場合、一昔前までは築10年~15年で、資産価値ゼロ(通常の物件の場合)という評価だった(私の判断)。
それが近年は、住宅の質向上にともない築15年~20年で資産価値ゼロ(同上)という評価でいいだろう(同上)。

マンションの場合、これは以前書いたように、都心マンションではマンション価格に占める建物の分が30%程度と低いので、あまり重要視しなくてよい。
こういうことについて論じているのを見たことがないので、私も断言する自信はないが、ざっと50年もつ(これは、50年でつかえなくなるという意味ではなく、かなり老朽化が進み修繕積立金も高額になり、建物自体の資産価値がほとんどなくなるであろうという意味)とみて、50年で資産価値ゼロ。ただし、最近の大規模タワーマンションなどは100年コンクリートを使用、内廊下になっていることもあり、この場合70年くらいとみるのが適当だろう。

以上を踏まえ、新築を買うべきか中古を買うべきかを考察してみよう。

この判断は,1戸建てとマンションでは、まったく違うので分けて考えよう。

1戸建ては中古を買うべし

前述のように、新築1戸建てを買うと、その建物の価値は15年~20年でゼロになる。1年当たり5%~6.7%弱,価値がダウンするということである。以下では6%で話を進める。
サラリーマンが若いうちに買うという前提で考え、購入価格3000万円としよう。建物価格は1200万円前後とみるのが妥当だろう。これが年率6%=72万円ずつ減価するわけだ。
一方中古住宅の場合、築15年~20年以上の物件を買えば、建物価格ゼロだから、減価はしないということだ。
結局、購入17年経過くらいで,土地価格を一定とすると、それぞれの資産価値は
新築1戸建て=1800万円
中古1戸建て=3000万円
ということになるわけである。
中古を買うべしというわけが,よくお分かりいただけただろう。もちろん、築5年とか築10年とかの物件なら、新築と中古の中間になるわけだ。
中古で、家がぼろぼろ、住めるようにするのに数百万円かかるというのでは、話が違ってくる。築10年以上で、建物がしっかりしているものを選ぶのが賢い選択と言える。築15年以上ともなると、元の建築費用がどうだったかは、ほとんど関係なく、建物価格は、ほとんどゼロ評価の販売価格になっているので、そういう、比較的高級仕様の中古物件が狙い目なのである。

マンションは新築、中古どちらでも良い

マンションの場合、3000万円の予算でも、専有面積を狭くすれば都心物件を買える。この場合、建物分の価格は30%の900万円。これが50年(大規模タワーマンションで70年)で資産価値ゼロになるのだから、1年当たり2%(1.4%強)の減価、金額にして18万円(12.9万円)に過ぎない。さらに減価を無くするには築50年以上の物件にしなければならないので、現実的でない。というわけで、マンションの場合、新築、中古、どちらが際立って有利ということはなく、どちらでもいいという結論になる。

以上をまとめると、資産価値的には、中古1戸建て(建物価格がゼロないし、それに近いもの)が一番有利ということになる。ついでマンション(新築、中古を問わず)。新築1戸建てが最も不利ということになる。
ただ、予算が3000万円程度と比較的低額の場合、中古1戸建ての立地は都心とはいかず、郊外、それも新宿、渋谷等のターミナル駅から電車に20分以上、普通は25分以上乗る所になろう。となると、人口減が今後も続く日本においては、将来の地価が値下がりする恐れがある。そうはならなくとも、都心よりは悪い値動きになるのは確定的である(現時点での私の読み)。

結論

というわけで、結局、資産価値的には、むしろ都心マンション(新築、中古を問わず)が一番いいであろう。さらにいいことは、3000万円前後の中古1戸建てで、通勤にも問題のない物件を選ぶのは至難の業だが、これに対し、マンションなら選択の幅が広がり、選びやすい。この点も考慮するなら、迷うことなく、マンションがいいということになる。
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