第１講で、サラリーマンは早く家を買うべし、という話をした。

第２講では、それでは買う家は、新築がいいか中古がいいか、はたまたマンションがいいか一戸建てがいいかについて、考えてみよう。

これは個人個人好みがあるわけだが、ここで考察するのは、あくまで資産価値という観点からである。

Ａ　新築と中古の比較
新築の場合、経年劣化、つまり古くなることにより年々資産価値がダウンするという大きな問題がある。

１戸建ての場合、一昔前までは築１０年～１５年で、資産価値ゼロ(通常の物件の場合）という評価だった(私の判断）。
それが近年は、住宅の質向上にともない築１５年～２０年で資産価値ゼロ(同上）という評価でいいだろう(同上）。

マンションの場合、これは以前書いたように、都心マンションではマンション価格に占める建物の分が３０％程度と低いので、あまり重要視しなくてよい。
こういうことについて論じているのを見たことがないので、私も断言する自信はないが、ざっと５０年もつ(これは、５０年でつかえなくなるという意味ではなく、かなり老朽化が進み修繕積立金も高額になり、建物自体の資産価値がほとんどなくなるであろうという意味)とみて、５０年で資産価値ゼロ。ただし、最近の大規模タワーマンションなどは１００年コンクリートを使用、内廊下になっていることもあり、この場合７０年くらいとみるのが適当だろう。

以上を踏まえ、新築を買うべきか中古を買うべきかを考察してみよう。

この判断は，１戸建てとマンションでは、まったく違うので分けて考えよう。

１戸建ては中古を買うべし

前述のように、新築１戸建てを買うと、その建物の価値は１５年～２０年でゼロになる。１年当たり５％～６．７％弱，価値がダウンするということである。以下では６％で話を進める。
サラリーマンが若いうちに買うという前提で考え、購入価格３０００万円としよう。建物価格は１２００万円前後とみるのが妥当だろう。これが年率６％＝７２万円ずつ減価するわけだ。
一方中古住宅の場合、築１５年～２０年以上の物件を買えば、建物価格ゼロだから、減価はしないということだ。
結局、購入１７年経過くらいで，土地価格を一定とすると、それぞれの資産価値は
新築１戸建て＝１８００万円
中古１戸建て＝３０００万円
ということになるわけである。
中古を買うべしというわけが，よくお分かりいただけただろう。もちろん、築５年とか築１０年とかの物件なら、新築と中古の中間になるわけだ。
中古で、家がぼろぼろ、住めるようにするのに数百万円かかるというのでは、話が違ってくる。築１０年以上で、建物がしっかりしているものを選ぶのが賢い選択と言える。築１５年以上ともなると、元の建築費用がどうだったかは、ほとんど関係なく、建物価格は、ほとんどゼロ評価の販売価格になっているので、そういう、比較的高級仕様の中古物件が狙い目なのである。

マンションは新築、中古どちらでも良い

マンションの場合、３０００万円の予算でも、専有面積を狭くすれば都心物件を買える。この場合、建物分の価格は３０％の９００万円。これが５０年(大規模タワーマンションで７０年）で資産価値ゼロになるのだから、１年当たり２％（１.４％強）の減価、金額にして１８万円(１２．９万円)に過ぎない。さらに減価を無くするには築５０年以上の物件にしなければならないので、現実的でない。というわけで、マンションの場合、新築、中古、どちらが際立って有利ということはなく、どちらでもいいという結論になる。

以上をまとめると、資産価値的には、中古１戸建て(建物価格がゼロないし、それに近いもの）が一番有利ということになる。ついでマンション(新築、中古を問わず)。新築１戸建てが最も不利ということになる。
ただ、予算が３０００万円程度と比較的低額の場合、中古１戸建ての立地は都心とはいかず、郊外、それも新宿、渋谷等のターミナル駅から電車に２０分以上、普通は２５分以上乗る所になろう。となると、人口減が今後も続く日本においては、将来の地価が値下がりする恐れがある。そうはならなくとも、都心よりは悪い値動きになるのは確定的である(現時点での私の読み）。

結論

というわけで、結局、資産価値的には、むしろ都心マンション(新築、中古を問わず）が一番いいであろう。さらにいいことは、３０００万円前後の中古１戸建てで、通勤にも問題のない物件を選ぶのは至難の業だが、これに対し、マンションなら選択の幅が広がり、選びやすい。この点も考慮するなら、迷うことなく、マンションがいいということになる。