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最近『サラリーマンは家を買うな』という本が出た。
サラリーマンになったら即刻家を買うべしというのが持論の私は、そんな馬鹿なと思いつつ、見出しを見たり著者の経歴等見たら、まんざら、とんでもない話ではないようだとの結論になったが(この本そのものは見てないので悪しからず)、しかし、わざわざ賃貸に住んで、資産運用をあれこれ考える(こういうことを著者は薦めているようだ)のも、普通のサラリーマンには、七面倒くさいだろう。

というわけで、私が、サラリーマンに最も適した家の買い方、資産運用について、ノウハウを公開しようと思う。
株以外興味なしという方は、無視くだされ。

第1講 賃貸と持ち家の損得勘定

「賃貸」と「持ち家」、どちらが得か?というのは、古くは『住宅情報』、いまは『SUUMO』の定番企画だ。大体結論も決まっている。一長一短とか、それぞれのライフスタイル次第とかで、適当にお茶を濁すわけだ。
しかし、実は、そんなことはない。絶対「持ち家」が得である。もちろん、これは、現在の諸諸の状況においてである。

この根拠について、以下説明しよう。

3000万円のマンション(新築・分譲価格)で考えてみよう。
①賃貸の場合=今都区内の新築分譲マンションの運用利回りは6%程度(管理費、固定資産税等は別途家主が負担として計算)なので、この3000万円のマンションを借りると
家賃は年間180万円(月額15万円)。
②購入の場合=話を分かりやすくするため全額ローンで購入するとする。返済額は年間約101万円(現在は変動の場合金利優遇が常態化、年利0.975%が一般的なので、これで計算、35年ローン・変動金利)、管理費・修繕積立金等が年間約20万円、固定資産税等が年間約15万円、合計して
返済額等は年間136万円(月額11.33万円余)

この試算で分かることは、年間で考えると、賃貸は180万円、購入(=持ち家)の場合136万円なので、持ち家の方が、年間44万円も得だということである。
もちろん、難癖を付けようとする人は、マンションを買う場合、登記費用等の諸経費がかかる、修繕積み立て基金もとられる・・・・などと言うだろう。しかし、賃貸のばあい、敷金(最近はほとんど退去時に戻るが)、礼金がかかる、1回分余分な引越し費用がかかることを考えれば、ほとんど無視していいだろう。

そして、そういう瑣末なことより、家賃は、ただ消えて行くだけだが、ローンの返済は、金利分以外は借金が減っていくのに充てられるというのが、重要だ。つまり年間返済額は136万円でも実質の負担は金利分、3000万円×0.00975=29.25万円に過ぎないのだ。
結局、実質負担は前記の修繕積立金等20万円と固定資産税等15万円とあわせ年間64.25万円にすぎない。
そしてローン完済後には、無借金のマンションが手元に残る。この築35年のマンションの資産価値が、なかなかのものだということは、すでに書いたとおり(10.20「中古マンションはただになるのか?」)。

以上でもういいはずで、サントリーウイスキーではないが「何も足さない何も引かない」と言いたいところだが、どうしても納得できない方が出てくるのは必定なので、多少補足説明。

ローンを変動金利、35年返済にしたことについて
変動は危険だ、固定にすべきだ(少なくとも固定も併用せよ)、これはずうっとファイナンシャルプランナーといった人たちが言い続けてきたことだ。しかし、私は10年くらい前から相談されるたび絶対変動(固定に比べ金利が圧倒的に低い)を選びなさいとアドバイスしてきた。そのわけは,日本経済の状況を見るに、金利が大きく上昇する可能性は限りなく小さいと読んでいたからである。これは今後数年先まで見ても同じだ。また、金利が上昇に転じたとしても、昔と違って今は、固定への乗り換えも簡単という事情の違いもある。
35年返済は、便宜上そうしたまでで、その人の事情で返済期間は選べばいい。もちろん100%ローンにしたのも話を分かりやすくするためで、現実には頭金が原則、必要で、2割なり入れられるならベターである。

注ーローン返済額を月額で考えるのが世の常識だが、これは愚の骨頂。サラリーマンならボーナスもある。また固定資産税とか旅行、大物電化製品の購入等不時の出費もある。年額で考えるべしというのが、鎌倉理論だ。
年返済額の算出法= ローン額×0.0337342(年利0.975%の場合)
100万円借りて年間返済額は3.37342万円。算数弱い人は3.4万円と覚えよう。
マンションを買おうという人は、円周率は忘れても、この3.37342は忘れないようにしよう。


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